잉여현금흐름주의
-444억
설비투자까지 빼고 남는 진짜 여윳돈이에요. 마이너스면 벌이보다 쓰는 게 많아 빚·증자로 메워야 할 수 있어요.
동원개발013120
건설 · 2026-09-15
시가총액
1,952억
PER
7.41
PBR
0.18
부산 기반 주택 건설(비스타동원) 회사예요.
1975년 창립해 1978년 주택건설업을 등록하며 성장했고 건설 외에 부동산·금융·에너지·수산·교육·레저 등 다양한 분야로도 사업을 넓혔어요. 1994년 코스닥에 상장했어요. 매출은 대부분 부산·경남권에서 짓는 '비스타동원' 아파트 분양사업에서 나와, 지역 부동산 경기와 분양 물량에 실적이 크게 좌우되는 구조예요. 본업인 주택 건설에서 쌓은 자금을 바탕으로 금융·에너지·레저 등 비주력 사업에도 함께 투자하며 사업 다각화를 이어가고 있어요.
인사이트
2026-09-16 기준동원개발의 매출 감소는 업황 때문일까, 회사 문제일까?
- 2026 Q2 매출이 1년 전보다 33.8% 줄었어요.
- 2026 Q2 영업이익률 2.8% — 연간(4.4%)보다 낮아졌어요.
- 부채비율 40.2%로 재무 부담은 가벼운 편이에요.
- PER 7.2배 · PBR 0.2배(2026-09-16 기준)이에요.
무엇이 논리를 바꾸나
- 매출 감소가 길어지는지 — 최근 분기가 1년 전보다 33.8% 줄었어요. 고정비가 그대로면 이익률이 먼저 깎여요.
- '국내도급공사 건축' 한 부문이 매출의 86%예요. 그 부문이 흔들리면 회사 전체가 같이 흔들려요.
다음에 확인할 것
- 다음 분기보고서 — 매출 증가율과 영업이익률이 이번 흐름을 이어가는지.
- 사업보고서 부문별 매출 — '국내도급공사 건축' 쏠림이 완화되는지.
- 지역별 매출(사업보고서) — 특정 국가·고객 쏠림이 커지는지.
이 카드는 투자 추천이 아니라 공시 데이터 해석 가이드예요. 수치는 2026-09-16 기준 확정 공시 값입니다.
재무 요약
11개 기간 · 억원건설은 수주 산업이라 지금 실적은 2~3년 전 수주의 결과예요. 원가(자재·인건비) 급등기에 받은 물량은 마진이 얇고, 미분양·PF 부실이 리스크예요. 부채비율을 꼭 함께 보세요.
| 항목 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 26 2Q | 경쟁사 ⓘ |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 매출액 | 5,344억 | 5,630억 | 6,079억 | 6,426억 | 6,306억 | 4,207억 | 5,815억 | 7,366억 | 5,204억 | 3,873억 | 698억 | 1.6조 |
| 영업이익 ● | 1,311억 | 1,430억 | 1,601억 | 1,061억 | 1,876억 | 1,007억 | 839억 | 300억 | 210억 | 171억 | 20억 | 1,137억 |
| 당기순이익 | 980억 | 1,006억 | 1,219억 | 847억 | 1,444억 | 752억 | 669억 | 426억 | 183억 | 261억 | 61억 | 724억 |
| 영업이익률 | 24.5% | 25.4% | 26.3% | 16.5% | 29.7% | 23.9% | 14.4% | 4.1% | 4.0% | 4.4% | 2.9% | 6.3% |
| ROE | 19.4% | 16.9% | 17.3% | 11.0% | 16.0% | 7.9% | 6.6% | 4.1% | 1.7% | 2.5% | — | — |
| 부채비율 | 29.7% | 18.3% | 24.8% | 20.6% | 18.2% | 27.0% | 41.0% | 38.1% | 31.7% | 40.2% | 41.3% | 353.4% |
| 자산총계 | 6,540억 | 7,036억 | 8,777억 | 9,298억 | 1.1조 | 1.2조 | 1.4조 | 1.4조 | 1.4조 | 1.5조 | 1.5조 | 11.4조 |
| 자본총계 | 5,043억 | 5,948억 | 7,033억 | 7,711억 | 9,008억 | 9,540억 | 1.0조 | 1.0조 | 1.0조 | 1.1조 | 1.1조 | 3.2조 |
| 부채총계 | 1,497억 | 1,088억 | 1,744억 | 1,587억 | 1,642억 | 2,576억 | 4,131억 | 3,947억 | 3,320억 | 4,260억 | 4,350억 | 8.2조 |
| EPS | 1,079원 | 1,108원 | 1,343원 | 933원 | 1,590원 | 829원 | 737원 | 469원 | 202원 | 290원 | — | — |
| PER | 3.9배 | 4.5배 | 3.0배 | 4.4배 | 3.2배 | 6.4배 | 4.6배 | 6.7배 | 11.7배 | 9.6배 | — | — |
| PBR | 0.77배 | 0.76배 | 0.52배 | 0.48배 | 0.51배 | 0.51배 | 0.31배 | 0.28배 | 0.20배 | 0.24배 | — | — |
| 배당수익률 | 3.3% | 3.2% | 4.6% | 4.2% | 3.7% | 2.8% | 4.7% | 2.5% | 3.4% | 3.2% | — | — |
표에서 항목을 누르면 아래 그래프가 그 지표로 바뀝니다
지금은 영업이익 10년 추이.
해석
2026년 1분기 영업이익 54억(+20%)이에요. 무차입 경영으로 알려진 부산 주택사로, 지방 분양 경기가 관건이에요.
업종 전체 종합
주거용 건물 건설업 10사 합계 · 억원같은 업종(주거용 건물 건설업) 전 종목의 재무를 합산한 종합 재무제표예요. 위 회사 표와 같은 방식(항목을 누르면 그 지표 그래프)입니다. 연도마다 편입 종목 수가 달라 합계 규모에 영향이 있어요.
| 항목 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 26 1Q |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 매출액 ● | 28.0조 | 30.2조 | 30.6조 | 26.1조 | 24.6조 | 24.3조 | 30.4조 | 33.5조 | 31.0조 | 27.5조 | 5.7조 |
| 영업이익 | 885억 | 1.3조 | 2.3조 | 1.5조 | 1.8조 | 1.8조 | 1.6조 | 3,508억 | 6,955억 | -599억 | 3,962억 |
| 당기순이익 | -4,974억 | 5,445억 | 1.3조 | 8,849억 | 9,528억 | 1.3조 | 1.2조 | 1,993억 | 3,620억 | -5,747억 | 2,603억 |
| 영업이익률 | 0.3% | 4.4% | 7.6% | 5.9% | 7.4% | 7.3% | 5.2% | 1.0% | 2.2% | -0.2% | 6.9% |
| ROE | -12.3% | 7.0% | 15.6% | 9.5% | 9.8% | 12.1% | 9.6% | 1.5% | 2.7% | -4.4% | — |
| 부채비율 | 528.8% | 266.7% | 217.9% | 212.6% | 202.7% | 200.1% | 200.5% | 200.8% | 202.1% | 216.3% | 214.4% |
| 자산총계 | 28.7조 | 28.9조 | 27.3조 | 29.6조 | 30.0조 | 34.1조 | 37.3조 | 38.7조 | 40.1조 | 41.3조 | 42.1조 |
| 자본총계 | 4.0조 | 7.8조 | 8.5조 | 9.4조 | 9.7조 | 11.0조 | 12.1조 | 12.9조 | 13.3조 | 13.1조 | 13.4조 |
| 부채총계 | 21.4조 | 20.7조 | 18.5조 | 19.9조 | 19.7조 | 22.1조 | 24.3조 | 25.8조 | 26.8조 | 28.2조 | 28.7조 |
| 집계 종목 수 | 9사 | 10사 | 10사 | 10사 | 10사 | 10사 | 10사 | 10사 | 10사 | 10사 | 10사 |
표에서 항목을 누르면 아래 그래프가 그 지표로 바뀝니다
지금은 매출액 10년 추이.
업종 해석
주택 건설은 착공 급감과 원가 부담의 이중고 국면이에요 — 분양가는 오르지만 공사비도 올라 마진이 얇고, 미분양(지방)과 PF 정리가 여전한 숙제예요. 금리 인하와 정비사업 규제 완화가 회복의 재료예요. 업종 전체 영업이익률: 2018년 7.6% → 2025년 -0.2% → 26 1Q 6.9%로 반등.
동종업계 비교
주거용 건물 건설업 10개사 · 최신 사업보고서 · 컬럼 눌러 정렬매출 8위/10영업이익 7위/10영업이익률 5위/10ROE 6위/9부채비율↓ 1위/10
| # | 회사 | 매출▼ | 영업이익⇅ | 전년비⇅ | 영업이익률⇅ | 순이익률⇅ | ROE⇅ | 부채비율⇅ | PER⇅ | PBR⇅ |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | GS건설 ↗ | 12.5조 | 4,378억 | -3.2% | +3.5% | +0.8% | +1.7% | 234% | 34.2배 | 0.7배 |
| 2 | 대우건설 ↗ | 8.1조 | -8,154억 | -23.3% | -10.1% | -11.4% | -26.4% | 285% | — | 2.3배 |
| 3 | 금호건설 ↗ | 2.0조 | 471억 | +5.4% | +2.3% | +3.1% | +25.7% | 520% | 7.7배 | 2.0배 |
| 4 | KCC건설 ↗ | 1.8조 | 883억 | +0.3% | +4.8% | — | — | 187% | 2.6배 | 0.2배 |
| 5 | 한신공영 ↗ | 1.1조 | 645억 | -22.9% | +5.6% | +5.0% | +6.9% | 163% | 2.2배 | 0.2배 |
| 6 | HS화성 ↗ | 6,595억 | 432억 | +7.6% | +6.6% | +4.7% | +7.1% | 70% | 3.7배 | 0.2배 |
| 7 | 서한 ↗ | 6,451억 | 626억 | -13.9% | +9.7% | +4.5% | +5.4% | 129% | 2.6배 | 0.1배 |
| 8 | 동원개발 ★ | 3,873억 | 171억 | -25.6% | +4.4% | +6.7% | +2.5% | 40% | 7.2배 | 0.2배 |
| 9 | 신원종합개발 ↗ | 2,113억 | 86억 | -18.7% | +4.1% | +2.3% | +4.3% | 98% | 5.5배 | 0.2배 |
| 10 | 대원 ↗ | 1,121억 | -138억 | -59.5% | -12.3% | -7.6% | -3.0% | 82% | — | 0.2배 |
업종 = 화면 표기 업종(KSIC 세분류)과 동일 · 최신 사업보고서 연결 요약재무 · PER·PBR은 최신 거래일 시세 기준(적자·산출불가는 —) · 순위는 업종 전 종목 기준 · 추정치 없음
원가 체질
외주·운반 주도 · 총 1,369억원가 체질은 이 회사가 물건을 만들 때 돈을 어디에 가장 많이 쓰는지예요. 원재료·인건비·설비(감가상각) 중 무엇이 큰지에 따라, 원자재값이 오를 때·공장을 덜 돌릴 때처럼 어떤 상황에서 이익이 흔들리는지가 달라져요.
- 외주·운반64.8%888억
- 원재료20.7%283억
- 인건비1.6%22억
- 감가상각0.2%3억
- 기타12.8%175억
외주(다른 회사에 맡기는 비용) 비중이 커요. 직접 생산보다 위탁·용역에 의존하는 구조라, 외주 단가와 협력사 상황이 원가를 좌우해요.
사업부문별 실적
2025년 · 총매출 3,873억 · DART 사업보고서 원문 ↗이 회사 매출이 어느 사업부문에서 나오는지예요. 어느 사업이 이익을 이끄는지, 한 곳에 너무 쏠렸는지 봐요.
품목별 매출 구성 (최신 분기)
- 국내 도급공사 건 축86.1%
- 국내 도급공사 토 목13.2%
- 기 타0.4%
- 자체공사0.3%
- 해외 도급공사 건 축0.0%
- 해외 도급공사 토 목0.0%
도넛의 비중은 수출 대시보드가 매출액 대조로 검증한 최신 분기 구성비이고, 아래 표의 금액·전년비는 사업보고서 연간 부문표예요 — 기준 시점이 달라 비중이 조금 다를 수 있어요.
| 부문 | 매출 | 비중 | 전년비 | 비중Δ | 주요 제품 |
|---|---|---|---|---|---|
| 499,763,677 | 3,338억 | 86.2% | — | — | — |
| 92,683,050 | 511억 | 13.2% | — | — | — |
| 22,858,721 | 14억 | 0.4% | — | — | — |
| 654,629,491 | 10억 | 0.3% | — | — | — |
부문별 매출 추이 (11개년)
국내도급공사 건축국내도급공사 토목기타 기타자체공사 자체공사
비중은 부문 매출 합 기준 · 전년비·비중Δ는 부문별 매출 증감 ·출처: DART 사업보고서 부문정보(부문합=총매출 검산 통과분) · 추이는 과거 사업보고서 원문을 연도별 재파싱(검산 통과 연도만, 부문명 변경 시 계열 단절)
현금흐름
2025 · 스냅샷현금흐름은 이 회사가 이익을 실제 현금으로 잘 바꾸는지, 빚 이자를 감당할 수 있는지를 보는 거예요. 특히 앞의 두 개 — 잉여현금흐름(마이너스면 주의)과 이자보상배율(1배 미만이면 위험) — 이 제일 중요해요.
이자보상배율양호
85.5배
영업이익으로 이자를 몇 배 갚을 수 있나예요. 1배 미만이면 이자도 못 버는 위험 신호예요.
이익의 현금화주의
-2.58배
영업이익이 실제 현금으로 얼마나 들어오나예요(1이면 딱 그만큼). 1 미만이면 이익이 현금으로 잘 안 들어온 거예요.
현금마진
-11.41%
물건 100원어치를 팔면 현금이 몇 원 남나예요. 높을수록 장사가 실속 있다는 뜻이에요.
현금 비중
44.26%
1년 매출에 비해 쌓아둔 현금이 얼마나 되나예요. 불황·투자에 버틸 쿠션이 두꺼운지 보는 거예요.
수주 현황
25개 분기 · 억원 · 수주레이더(사업보고서·계약공시·나라장터)회사가 공시한 수주잔고(아직 매출로 안 잡힌 일감)의 분기 추이예요. 잔고가 쌓이면 미래 매출의 재료가 늘고 있다는 뜻이고, 매출보다 먼저 움직여요. 항목을 누르면 아래 그래프가 그 지표로 바뀝니다.
잔고 ÷ 연매출
6.7배
아직 매출로 안 잡힌 일감이 2025년 매출의 몇 배인지 — 클수록 일감 여유가 커요
수주배수 (신규수주÷매출)
1.90배
1배보다 크면 파는 속도보다 새 일감을 따는 속도가 빠르다는 뜻이에요 (잔고증분 역산)
잔고 소진 기간
2.5년
지금 매출 속도로 쌓인 일감을 다 쓰는 데 걸리는 기간 — 수주 부문 매출 기준이라 왼쪽 배수와 분모가 달라요
잔고 증감 (직전 분기比)
+5.6%
플러스면 일감이 쌓이는 중, 마이너스면 소화가 더 빠른 중이에요
| 항목 | 20Q2 | 20Q3 | 20Q4 | 21Q1 | 21Q2 | 21Q3 | 21Q4 | 22Q1 | 22Q2 | 22Q3 | 22Q4 | 23Q1 | 23Q2 | 23Q3 | 23Q4 | 24Q1 | 24Q2 | 24Q3 | 24Q4 | 25Q1 | 25Q2 | 25Q3 | 25Q4 | 26Q1 | 26Q2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 수주잔고 ● | 9,829억 | 9,310억 | 1.1조 | 0억 | 141억 | 1.4조 | 1.4조 | 1.3조 | 1.7조 | 1.6조 | 1.4조 | 62억 | 1.9조 | 2.1조 | 2.1조 | 1.9조 | 2.0조 | 2.4조 | 2.4조 | 2.5조 | 2.5조 | 2.4조 | 2.6조 | 2.4조 | 2.6조 |
| 잔고 ÷ 연매출 | 1.6배 | 1.5배 | 1.7배 | 0.0배 | 0.0배 | 3.3배 | 3.3배 | 2.2배 | 2.9배 | 2.8배 | 2.5배 | 0.0배 | 2.6배 | 2.8배 | 2.8배 | 3.6배 | 3.8배 | 4.7배 | 4.7배 | 6.5배 | 6.5배 | 6.2배 | 6.7배 | 6.1배 | 6.7배 |
표에서 항목을 누르면 아래 그래프가 그 지표로 바뀝니다
지금은 수주잔고 분기 추이.
정부계약(나라장터) 최근 12개월 28건 · 합계 1.4조 — 최근: 부산 에코델타시티 3단계 2공구 조성공사 (부산도시공사)
수주잔고·신규수주는 회사가 정기보고서에 공시한 값(분기 시계열)이고, 수주배수·소진연수 등 파생지표는 수주 서비스가 계산한 값을 그대로 가져와요. 공시가 없는 분기는 비워둡니다.
주주 친화 ● 양호
10년 공시 · 건수주주 친화는 회사가 주주에게 돌려준 일(배당·자사주 소각)과 주주 몫을 묽힌 일 (유상증자·전환사채) 중 뭐가 많았는지예요. 돌려준 게 많으면 주주 친화적(양호), 묽힌 게 많으면 주의예요.
주주 환원10건
- 현금·현물배당10
지분 희석0건
- 해당 공시 없음0
최대주주·지분구조
2025 · 내부지분 65.8% · 유통 34.2%내부지분 65.8%유통 34.2%
- 장복만 특수관계인0.92%
- (주)남양종합개발 특수관계인0.46%
- (주)동원제일저축은행 특수관계인0.30%
- 장호익 최대주주16.64%
- 이승진 특수관계인1.34%
- 장재익 특수관계인0.14%
- (주)동원주택 특수관계인32.51%
- (주)동진건설산업 특수관계인9.40%
주주환원·주요사항
2025 · DART 사업보고서주당배당금
90원
전년 80원
등기이사 보수
1인 2억
4명 · 총 9억
직원
286명
평균 0.70억
감사의견
적정의견
한울회계법인
자사주 2025년 자기주식 취득 1,556,000주(보유 — 소각 전엔 환원 확정 아님)
고래 지분 추이
2014~2025 · 5% 이상 5명(주)동원주택 32.5%장호익 16.6%(주)동진건설산업 9.4%신한비엔피파리바자산운용(주) 7.3%이탈한국투자밸류자산운용 5.0%이탈
5% 이상 합계
58.6%
2025 · 3명
2014 대비
-10.5%p
69.1% → 58.6%
이탈 보고자
2명
5% 아래로
| 보고자 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 변화 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)동원주택 | 32.5 | 32.5 | 32.5 | 32.5 | 32.5 | 32.5 | 32.5 | 32.5 | 32.5 | 32.5 | 32.5 | 32.5 | 0.0%p |
| 장호익 | 15.5 | 15.5 | 15.5 | 15.5 | 16.3 | 16.3 | 16.3 | 16.3 | 16.4 | 16.4 | 16.4 | 16.6 | +1.2%p |
| (주)동진건설산업 | 9.4 | 9.4 | 9.4 | 9.4 | 9.4 | 9.4 | 9.4 | 9.4 | 9.4 | 9.4 | 9.4 | 9.4 | 0.0%p |
| 한국투자밸류자산운용이탈 | 11.7 | · | 6.4 | 5.2 | 5.2 | 5.0 | · | · | · | · | · | · | -6.7%p |
| 신한비엔피파리바자산운용(주)이탈 | · | 9.0 | 7.3 | · | · | · | · | · | · | · | · | · | -1.7%p |
열람 원장
1개 회계연도 · 출처 링크 ▾
| 연도 | 매출 | 영업이익 | 영익률 | ROE | 부채비율 | 출처 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 3,873억 | 171억 | 4.4% | 2.5% | 40.2% | 원문 |